深房协拉黑29名从业人员的几点思考 - 北京市京师(深圳)律师事务所

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肩上担山知任重，志存云天砥砺行

深房协拉黑29名从业人员的几点思考

关联律师：发布时间：2021-06-18

2021年6月4号，深圳市房地产中介协会（以下简称“深房协”）在其官网（www.szfzx.org）发布深房中协律字（2021）3号通报，将29名房地产中介从业人员列入黑名单。这是继深房中协2021年5月25号对深圳美凯龙爱家发布不规范房源广告行为给予处分之后又一严格落实深圳房地产市场调控措施，坚持“房住不炒”的又一举措。

通报正文：

为切实维护深圳市房地产市场秩序和金融管理秩序，针对已查实直接参与违规炒房、协助套取经营性贷款、伪造购房资格等违法违规行为的首批从业人员，根据《深圳市房地产中介行业黑名单暨企业风险警示人员名单实施办法》（以下简称‘实施办法’），经深圳市房地产中介协会自律专业委员会2021年第二次会议审议通过，将黄雪绒等29人列入“行业黑名单”，同时抄送至相关征信机构。同时，上述29人自被列入行业黑名单之日起，各会员单位不得聘用。

首先我们应当明确的第一个问题是，深房协是由地产中介机构和人员组成的社团法人，是民事主体中非利益法人的一种。因此，深房协此举系社团法人对内部成员违法违规行为的一种自律惩戒措施，是民事意义上的法律行为，与公司对拒不缴纳出资的股东进行除名类似，并非行使行政职能的行政行为。

其次，根据实施办法第7条，将从业人员列入“行业黑名单”的行为包括：

1.参与打架斗殴等严重损害行业整体形象事件的；

2.散布、传播损害本行业或同行声誉的信息，毁坏行业整体形象与声誉的；

3.采取暴力、胁迫等不正当手段强迫消费者接受服务，或对消费者报复滋事的；

4.因电话营销屡次被举报、投诉，或因客户举报、投诉而进行打击、报复，经自律专业委员会审议认定严重破坏行业形象的；

5.私自将客户带至其它房地产中介机构成交，或私自以个人名义承揽房地产中介业务的；

6.挪用、侵占客户房地产交易资金或机构资金的；

7.私自转卖、泄露房地产中介机构房源或客户资料的；

8.协助签订“ABC单”或以其他方式赚取差价的；

9.私自收取合同约定以外的费用，或利用工作之便私自收取客户回扣及好处费的行为的；

10.伪造中介机构公章、合同、票据等造假行为的；

11.协助当事人伪造、变造相关材料及信用信息，或使用伪造、变造的资料及信用信息开展业务的；

12.与一方当事人串通，严重损害他人合法权益的；

13.同时在两个或两个以上房地产中介机构中从事房地产中介业务的；

14.拒不执行主管部门的行政处罚或行业组织作出的自律惩戒决定的；

15.骗取、出租、出借资格证书、注册证书及星级服务牌的；

16.违反行业相关自律性规定，被吊销人员星级的：

17.因违反房地产相关法律、法规被依法追究法律责任，或因违反行政规章，一个持牌周期内受到两次以上行政处罚的；

18.其他经自律专业委员会审定应列入“行业黑名单”行为的。

而从深房协的通告来看，涉事人员的的违法违规行为系：

1.直接参与违规炒房；

2.协助套取经营性贷款；

3.伪造购房资格三种行为。

通过对比，第三种行为系实施办法第7条的第11种行为，而对于第1、2种行为并未直接规定，因此1、2种行为应系第7条第18种“自律委员会审定应列入行业黑名单的行为”，该兜底条款即是为了保证在没有具体规定时协会依然可以发挥规范市场主体的作用。

另外，关于从业人员“行业黑名单”的认定，根据实施办法第8条分为两种途径，一是由所属机构认定并自行列入黑名单，也就是中介公司发现其内部员工有违法违规行为后自行列入黑名单，抄送深房协自律委员会，比如2021年1月20号，深房协作出的深房中协律字（2021）2号通报，即属于此种途径；二是举报至协会自律专业委员会。但该份通报并未像深房中协律字（2021）2号明确说明“行业黑名单”系所属机构自行认定还是举报至深房协由深房协查实后认定。

最后一个比较关键的问题，被列入黑名单的29名从业人员应当如何救济。据笔者了解到的情况，目前部分涉事人员并没有收到相关的书面的材料和认定自己违法违规的事实，因此很多人并不清楚自己具体是什么原因被列入黑名单的，同时如果不积极申诉，涉事人员将无法在深圳从事房地产中介业务。因此：

第一、可以进行书面申诉，因为申诉是涉事人员最基本的权利。

第二、准备相关证据材料。证明自己并未涉及直接参与违规炒房、协助客户套取经营性贷款、伪造购房资格等违法违规行为。

如申诉后，深房协经核实认为列入黑名单并无不当，驳回异议申诉，涉事人员是否可以提起民事诉讼认为深房协侵犯自己权益呢？笔者认为是可以的，与股东被公司除名后股东要求恢复股东资格是类似的。只是，司法对于社团内部的自治行为更多是尊重的态度，除非存在明显的违法行为一般是不会推翻社团法人内部的自治行为的。因此对于涉事人员来说，申诉的情况几乎决定了自己是否还可以在深圳从事房地产中介行业。

最后想说：中介服务机构和人员作为居间方的职责是撮合买卖双方完成交易，如为了促成交易协助买卖双方搞资金、破限购、控房价、甚至与像“深房理”这样的机构深度合作，这样的中介服务就背离了撮合交易的本质，深房协甚至相关部门查处是自然的事。坚持“房住不炒”的大政方针和撮合交易的工作职责应成为每一个房产中介行业从业人员的基本行为准则。

作者：齐炳雨

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