不动产信托登记作为我国信托制度完善的重要一环，近年来在北京试点中取得了突破性进展。本文将从北京试点的具体情况入手，系统梳理不动产信托登记的发展历程、应用场景、面临挑战以及未来发展方向。

一

北京试点情况介绍

JINGSH SHENZHEN

2024年12月11日，国家金融管理总局北京监管局与北京市规划和自然资源委员会联合印发《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》（京金发〔2024〕337号，以下简称“通知”），标志着全国首个不动产信托财产登记试点正式启动。2025年4月，北京市通州区和昌平区不动产登记中心同步完成“双首单”登记。

国投泰康信托在通州区完成的案例中，70岁的田女士为其自闭症儿子设立特殊需要信托，将名下房产作为信托财产，用于提供终身居住和照护保障。外贸信托在昌平区完成的案例则展现了“不动产+慈善”的创新模式，委托人将物流仓储设施登记为信托财产，并将50%收益用于慈善捐赠。

北京试点创新性地建立了“三步走”流程：信托产品预登记→签订信托文件→不动产转移登记。与传统做法相比，这一流程实现了两大突破：一是在不动产权证书附记栏标注“不动产信托财产”，明确信托财产属性；二是允许“非交易过户”方式完成产权转移，大幅降低设立成本。

二

不动产信托登记问题的发展历程

JINGSH SHENZHEN

我国不动产信托登记制度的探索经历了漫长过程。2001年《信托法》第十条虽然规定了信托财产需要“办理信托登记”，但缺乏具体操作规则。2015年《不动产登记暂行条例实施细则》第一百零六条为不动产信托登记预留了制度接口，同样缺乏实施细则。

在缺乏明确登记制度的环境下，信托行业形成了“资金购买型”和“SPV架构型”两种替代模式，但都存在明显缺陷。前者需要充足现金流且面临高额税费；后者导致信托结构复杂化，增加管理成本。

随着居民财富积累和财富管理需求多元化，不动产信托的制度缺失与社会需求之间的矛盾日益突出。中国信托业协会数据显示，截至2024年第二季度末，不动产类信托资产规模接近5万亿元，但由于登记制度缺失，这些资产难以有效盘活。

2023年底，国务院在《支持北京深化国家服务业扩大开放综合示范区建设工作方案》中明确提出“探索建立不动产、股权等作为信托财产的信托财产登记机制”，为制度破冰提供了顶层政策支持。2025年1月，国务院办公厅转发金融监管总局《关于加强监管防范风险推动信托业高质量发展的若干意见》，进一步要求“建立健全信托财产登记制度，推动非资金信托财产登记落地”。在这些政策指引下，北京市迅速响应，于2024年12月11日由金融监管局和市规划自然资源委联合印发《通知》，在全国率先打通了不动产信托财产登记路径，为长达二十余年的制度探索画上了阶段性句号。

三

不动产信托登记的应用场景

JINGSH SHENZHEN

北京试点案例生动展示了不动产信托登记制度在服务民生方面的多元价值，其应用场景已远超传统认知中的高净值人群财富管理范畴，呈现出显著的“普惠化”特征。通过对试点案例的分析，我们可以发现不动产信托登记正在多个领域发挥独特作用，为解决社会痛点问题提供了创新性金融工具。

特殊需求群体保障构成了最迫切的应用场景。全国首例不动产信托登记案例中的田女士家庭情况具有代表性：自闭症患者成年后面临着父母年老离世后的生活保障问题，传统继承方式存在诸多风险——作为限制民事行为能力人的子女难以有效管理继承的房产，可能导致资产贬值或被不当处置；而直接由监护人管理又容易引发道德风险和家庭纠纷。不动产信托通过“财产隔离”机制完美解决了这一困境：房产在法律上归属于信托计划而非受益人个人，由专业机构按信托合同约定进行管理，既可保障患者的居住需求，又能在必要时通过处置资产获取照护资金。据统计我国特殊需要人群超过2000万，不动产信托登记制度的建立为这些家庭提供了“刚需”解决方案，将社会弱势群体的保障水平提升到了新高度。

在养老金融领域，不动产信托登记开启了“以房养老”的新模式。与传统住房反向抵押相比，信托架构具有明显优势：老年人将房产转入信托后可以保留居住权，信托公司则通过专业运营(如出租闲置部分)产生持续现金流用于支付养老费用，避免了“倒按揭”模式中老年人可能面临的“钱房两空”风险。更为灵活的是，信托合同可以根据委托人需求定制多样化条款，比如“生前保留居住权，逝后租金供养老伴”，或者设置阶段性分配方案以适应不同健康状态下的资金需求。北京试点表明，这种模式特别适合无子女或子女不在身边的“孤老”家庭，能够有效化解老龄化社会中的养老资源短缺问题。随着我国60岁以上人口预计在2035年达到4亿，不动产信托有望成为养老金融基础设施的重要组成部分。

慈善事业是不动产信托登记的又一重要应用维度。外贸信托在昌平区完成的案例中，委托人将物流仓储设施登记为信托财产，并将50%收益定向用于慈善捐赠，创造了“商业资产+慈善”的创新模式。这种架构的优势在于：一方面，不动产作为信托财产可以持续产生收益，为慈善活动提供长期资金支持，避免了单次捐赠的资金消耗问题；另一方面，信托的风险隔离功能可以确保慈善资产不受委托人其他债务或纠纷的影响，保障慈善目的的最终实现。随着社会财富积累和公益意识增强，此类“不动产慈善信托”有望吸引更多社会资本参与公益事业，形成“资产增值→慈善反哺”的良性循环。

在家族财富传承方面，不动产信托登记解决了传统方式的固有缺陷。中国家庭财富高度集中于房产，但房产继承面临程序繁琐、税费高、分割困难等问题，尤其对于祖宅、商业地产等具有特殊价值的资产，简单的产权分割可能破坏其整体价值。不动产信托通过灵活的条款设计可以实现“定向传承”：委托人可约定多代传承方案，设置激励约束机制(如学业成就、婚姻稳定等条件)，甚至将家族精神融入信托条款，使物质财富转化为家族文化传承的载体。不动产信托的推广将极大丰富了财富管理与传承的工具箱，帮助家庭规避“继承风险、债务风险、婚姻风险及税务风险”，对维护家族和谐与社会稳定具有深远意义。

从更宏观视角看，不动产信托登记还为城市更新和保障房建设等公共领域提供了创新融资工具。试点案例表明，信托架构能够吸引社会资本参与存量资产盘活，如通州某废弃工厂通过信托改造为文创园区，收益分层用于贷款偿还(40%)、投资者分红(30%)和公益空间预留(10%)，形成了“资产增值→反哺基建”的良性循环。同样值得关注的是，深圳安居集团已探索通过信托登记发行“受益凭证”为保障房融资，将资金回笼周期从20年缩短至10年，这一模式如能结合不动产信托登记制度，将进一步优化交易结构，降低融资成本，为住房保障体系建设注入新动力。

综合来看，北京试点案例充分证明了不动产信托登记的社会价值正在从精英阶层向普通大众扩展。其应用场景覆盖了从特殊群体保障到养老金融，从慈善事业到财富传承，再到城市更新的广阔领域，展现出强大的适应性和生命力。随着制度完善和认知提升，不动产信托有望成为我国居民管理重要资产的基础性工具，深刻改变社会财富的流转和利用方式。

四

不动产信托登记面临的问题与挑战

JINGSH SHENZHEN

税收政策不明确是当前最突出的制约因素。不动产信托登记涉及多个环节的税收处理，但现行税制并未针对信托特性作出专门安排，导致税负过重和重复征税问题。

法律配套不完善构成了另一重障碍。《通知》法律效力层级较低，且与既有法律法规存在诸多需要协调之处。现行《中华人民共和国信托法》已不适应不动产信托实践需要，《不动产登记暂行条例》及其实施细则缺乏具体实施规范。

适用范围有限也制约了不动产信托登记的普惠价值。目前的试点政策仅适用于“北京辖内信托机构以北京市行政区域范围内的不动产设立不动产信托”，将自然人受托人和其他地区的不动产排除在外。

从技术层面看，跨部门协同机制有待加强。不动产信托登记涉及金融监管、自然资源、税务、民政等多个部门，需要高效的信息共享和流程衔接。公众认知不足同样不容忽视，信托概念在我国普及程度有限，大多数人对不动产信托的功能和优势了解甚少。

五

不动产信托登记的展望与总结

JINGSH SHENZHEN

在制度完善方面，短期内我们有望看到试点经验的快速推广和操作细则的陆续出台。税收优化将成为下一阶段政策突破的重点方向，我国可能逐步引入信托税收的“导管原则”，避免重复征税。

从长期看，法律修订和系统集成是不动产信托登记制度走向成熟的必经之路。在立法层面，《信托法》和《不动产登记暂行条例》的修订已提上日程。在系统建设方面，区块链技术的应用有望大幅提升登记效率和透明度。

应用场景的持续创新将推动不动产信托从“小众”走向“大众”。在养老领域，“不动产信托+意定监护”的模式可能成为解决孤寡老人养老问题的标准方案；在城市更新领域，信托工具将吸引更多社会资本参与存量资产盘活。

北京不动产信托登记试点是我国金融制度改革的一项重要创新。从微观角度看，这一制度为解决特殊需求群体保障、养老金融安排等痛点提供了全新工具；从中观层面看，为盘活存量资产、优化资源配置提供了市场化途径；从宏观视角看，展现了“改革促发展、促创新”的制度活力。

制度的生命力在于实施，不动产信托登记的未来发展仍需克服诸多挑战。北京试点已经证明，只要坚持问题导向和系统思维，这些挑战并非不可逾越。随着制度完善和技术进步，不动产信托将从“首都样本”走向“中国方案”，为全球信托制度发展贡献东方智慧。

 

 

律师介绍

曹晓东律师

 

广东省涉外律师新锐人才入库律师

深汕合作区法律援助库入库律师

深圳调解员律师团首批成员

深圳市律师协会健康养老专业委员会 干事

深圳市律师协会大健康产业律师团 副秘书长

深圳市福田区维德志愿法律服务中心 校外法治辅导员

 

执业领域：

涉港澳台涉外遗产继承、公司治理及合规、家族财富传承、涉外民商事争议解决